Chuyển nhượng hợp đồng phải nộp thuế
Từ 26-9, chuyển nhượng hợp đồng đầu tư bất động sản cũng phải nộp thuế TNCN.
Bộ Tài chính vừa hướng dẫn thu thuế thu nhập cá nhân (TNCN) với bất động sản (BĐS - căn hộ, đất nền, nhà...). Theo đó, nhà đầu tư góp vốn mua BĐS khi chuyển nhượng lại hợp đồng cũng phải nộp thuế TNCN. Lần đầu tiên cơ quan thuế đặt vấn đề thu thuế trường hợp này.
Theo Tổng cục Thuế, việc thu thuế trường hợp chuyển nhượng hợp đồng góp vốn mua BĐS được thực hiện từ 26-9-2009 (thời điểm thông tư 161 về thuế TNCN có hiệu lực). Ngày 3-9, Cục Thuế TP.HCM đã gửi văn bản hướng dẫn thu thuế TNCN những trường hợp này đến các tổ chức kinh doanh BĐS trên địa bàn.

Thu như thế nào?
Theo hướng dẫn của Cục Thuế TP.HCM, việc tính thuế với các trường hợp chuyển nhượng BĐS chưa có chủ quyền cũng áp dụng như chuyển nhượng BĐS có chủ quyền là 25% trên chênh lệch giá bán trừ (-) giá mua nếu có đủ hồ sơ chứng từ hợp lệ xác định được giá bán, giá vốn và các chi phí có liên quan. Trường hợp không xác định được giá Theo phó tổng giám đốc một công ty BĐS, việc áp dụng thuế TNCN với việc chuyển nhượng hợp đồng góp vốn BĐS trước mắt có thể ảnh hưởng đến thị trường, không loại trừ việc bên bán phải tăng giá để có thêm tiền nộp thuế. Thế nhưng việc tăng giá ở thời điểm thị trường BĐS nguội lạnh như hiện nay là không phù hợp.
vốn và các chi phí có liên quan thì áp dụng thuế 2% tính trên giá chuyển nhượng. Theo phó tổng giám đốc một công ty BĐS, việc áp dụng thuế TNCN với việc chuyển nhượng hợp đồng góp vốn BĐS trước mắt có thể ảnh hưởng đến thị trường, không loại trừ việc bên bán phải tăng giá để có thêm tiền nộp thuế. Thế nhưng việc tăng giá ở thời điểm thị trường BĐS nguội lạnh như hiện nay là không phù hợp.
Theo một lãnh đạo Tổng cục Thuế, sẽ áp dụng cơ chế tự khai tự chịu trách nhiệm như trường hợp đối với “căn nhà duy nhất”. Nhà đầu tư có thu nhập từ chuyển nhượng hợp đồng góp vốn mua BĐS sẽ tự kê khai và nộp thuế TNCN cho cơ quan thuế. Trong văn bản do Cục Thuế TP.HCM ban hành đã ràng buộc các chủ đầu tư chỉ làm thủ tục chuyển nhượng căn hộ từ người mua cũ sang người mua mới sau khi người mua cũ hoàn thành nghĩa vụ nộp thuế TNCN từ chuyển nhượng BĐS.
Luật thuế TNCN có hiệu lực từ 1-1-2009 nhưng đến nay Bộ Tài chính mới đặt vấn đề thu thuế TNCN đối với các trường hợp có thu nhập từ chuyển nhượng hợp đồng góp vốn mua BĐS.
Nhiều năm qua, việc điều tiết thuế đối với các trường hợp chuyển nhượng hợp đồng góp vốn vẫn bị bỏ ngỏ. Từ đó, một số công ty BĐS đã đặt ra khoản thu phí quản lý hợp đồng hoặc phí thanh lý hợp đồng trước hạn. Nhiều công ty thu 5-7 triệu đồng/lần chuyển nhượng hợp đồng nhưng cũng có công ty thu theo tỉ lệ hoặc lên đến vài chục triệu đồng, tùy độ sốt nóng của thị trường BĐS.
Không chủ quyền, chẳng công chứng vẫn thu
Như vậy, mặc dù thừa nhận cá nhân có phát sinh thu nhập khi chuyển nhượng hợp đồng góp vốn mua BĐS phải chịu thuế nhưng cũng có ý kiến băn khoăn khi cơ quan thuế thu thuế chuyển nhượng hợp đồng góp vốn.
Một lãnh đạo Tổng cục Thuế nói các hợp đồng góp vốn mua căn hộ, đất nền, nhà... mà nhà đầu tư mua đi bán lại trên hợp đồng thực tế là chuyển nhượng BĐS, do vậy cũng phải nộp thuế.
Luật sư Nguyễn Văn Hậu - Đoàn luật sư TP.HCM - cho rằng theo quy định, kể cả Luật đất đai cũng chỉ thừa nhận chuyển nhượng hợp pháp đối với BĐS đã được cơ quan nhà nước cấp giấy chủ quyền. Cá nhân chuyển nhượng BĐS chưa có chủ quyền là không hợp pháp. Trong khi ngành thuế đang đặt vấn đề thu thuế của các trường hợp chuyển nhượng BĐS ở dạng hợp đồng góp vốn, mua căn hộ, đất nền chưa có giấy tờ chủ quyền theo quy định. Do vậy, nếu thu thuế với các trường hợp chuyển nhượng này được ngầm hiểu là các giao dịch này được pháp luật công nhận và khi xảy ra tranh chấp, các cơ quan liên quan khác sẽ không đứng ra giải quyết.
Theo các chuyên gia thuế, ngay trong các văn bản hướng dẫn về thuế TNCN, Bộ Tài chính cũng chỉ đề cập việc thu thuế với trường hợp chuyển nhượng BĐS có chủ quyền. Một trong những điều kiện để được áp dụng cách thu thuế suất 25% trên chênh lệch là việc mua bán phải phù hợp với pháp luật, tức BĐS có chủ quyền và hợp đồng mua bán phải qua thủ tục công chứng. Cơ quan thuế không chấp nhận các hợp đồng mua bán không qua công chứng. Trong khi đó, phần lớn các vụ chuyển nhượng hợp đồng góp vốn mua BĐS đều được thực hiện không thông qua công chứng.

Chủ dự án ở đâu?
Một điểm chưa ổn khác đó là trong việc thu thuế TNCN, Bộ Tài chính luôn quy định nghĩa vụ của bên có liên quan như đơn vị chi trả thu nhập để đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ thuế được bình đẳng. Với trường hợp chuyển nhượng hợp đồng góp vốn, bên liên quan là chủ dự án. Nếu bên chủ dự án làm lơ khi làm thủ tục chuyển nhượng hợp đồng từ bên bán sang bên mua thì sẽ có trường hợp “thoát” thuế TNCN. Thế nhưng trong lần ban hành lại thông tư về hướng dẫn thi hành thuế TNCN với BĐS mới đây, Bộ Tài chính cũng chỉ quy định chung là cá nhân góp vốn mua căn hộ mà chuyển nhượng lại phải chịu thuế, chưa quy định rõ trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc khấu trừ thuế.
Trong khi đó, các công ty BĐS cũng đang tính toán để việc áp thuế không bất lợi cho thị trường. Theo giám đốc một công ty BĐS, có hai cách xử lý với các trường hợp cá nhân góp vốn chuyển nhượng quyền mua căn hộ, đất nền..., đó là ký lại phụ lục hợp đồng hoặc thanh lý hợp đồng cũ. Khi thu thuế TNCN, nhà đầu tư sẽ chọn cách thanh lý hợp đồng, trả lại BĐS cho chủ đầu tư. Chủ đầu tư sau đó sẽ làm hợp đồng bán lại cho người mua mới với giá cũ, còn khoản chênh lệch hai bên mua - bán sẽ tự thương lượng. Vì thế cơ quan thuế rất khó thu thuế của người dân vì thanh lý hợp đồng sẽ không phát sinh thu nhập nên không phải nộp thuế.