Phát triển một khu đô thị có vốn đầu tư dự kiến lên đến 10 tỷ USD trên diện tích 500 ha như Eco Park chắc chắn là quá sức đối với rất nhiều doanh nghiệp bất động sản Việt Nam. Nếu nhà phát triển dự án là một doanh nghiệp nước ngoài thì có lẽ nhiều người sẽ tin ngay vào tính khả thi của dự án, nhưng nếu đó là một doanh nghiệp trong nước thì những dự án quy mô lớn thế này thường được coi là “hão huyền”. Nhưng thực tế, chủ đầu tư của dự án đang được xây dựng tại huyện Văn Giang, tỉnh Hưng Yên - cách trung tâm Hà Nội hơn 10km là công ty cổ phần đầu tư và phát triển đô thị Việt Hưng (Vihajico), một công ty “thuần” Việt.
Tất nhiên, Vihajico khó có thể kiếm đâu ra một lúc 10 tỷ USD để đổ vào dự án này. Một công ty nước ngoài cũng không thể có trong tay một số tiền khổng lồ như vậy để đầu tư. Nhưng, ban lãnh đạo Vihajico lại rất tự tin với dự án xây dựng khu đô thị lớn nhất miền Bắc này. Đối với họ, người Việt Nam hoàn toàn có thể “làm chủ” và huy động được một lượng vốn như vậy để phát triển Eco Park, chủ đầu tư không nhất thiết phải là nhà đầu tư nước ngoài. Vấn đề là phát triển và xây dựng sản phẩm làm sao đủ sức hấp dẫn để người mua và các nhà đầu tư không ngần ngại rót tiền vào dự án. Về phương diện này, các nhà đầu tư nước ngoài thường có lợi thế hơn các công ty trong nước về kinh nghiệm, uy tín và tiềm lực tài chính. Nhưng điều đó không có nghĩa là những nhà đầu tư mới như Vihajico không thể làm được, vì họ hiểu được cách làm của các nhà đầu tư nước ngoài và biết áp dụng những công nghệ phát triển dự án bất động sản một cách chuyên nghiệp.

Có một thực tế đang diễn ra là, các dự án bất động sản, nhất là những dự án nhà ở, khu đô thị, có vốn đăng ký rất hoành tráng nhưng số vốn thực tế mà nhà đầu tư rót vào không đáng kể so với tổng vốn đầu tư. Phần lớn các nhà đầu tư nước ngoài huy động vốn từ nguồn vốn vay ngân hàng, và quan trọng hơn là từ người mua. Để huy động được vốn, các nhà đầu tư nước ngoài có những bước phát triển dự án bất động sản và kỹ năng marketing rất chuyên nghiệp nên sản phẩm của họ thường chiếm được lòng tin của khách hàng, mặc dù giá bán thường rất cao.

Còn các doanh nghiệp bất động sản trong nước thì sao? Hình ảnh chung mà họ tạo dựng là những dự án chất lượng không cao, giá bán thấp, hoặc cơ sở hạ tầng thiếu đồng bộ. Trong các dự án liên doanh, phía Việt Nam cũng thường “lép vế” vì đơn thuần chỉ góp vốn bằng quyền sử dụng đất, còn phát triển và kinh doanh thế nào hầu như hoàn toàn lệ thuộc vào đối tác nước ngoài. Năng lực tài chính yếu chỉ là một phần nguyên nhân dẫn đến sự lép vế của doanh nghiệp nội. Sâu xa hơn, rất nhiều doanh nghiệp trong nước chưa thấu hiểu về phát triển dự án bất động sản, và tồi tệ hơn, đã và đang tồn tại sự nhầm lẫn giữa xây dựng và phát triển bất động sản. Đa phần chủ đầu tư của các dự án bất động sản hiện nay là các công ty xây dựng, hoặc xuất thân từ ngành xây dựng. Nhưng một công ty xây dựng tốt không có nghĩa là có thể phát triển một dự án tốt. Xây dựng chỉ là một phần trong quy trình phát triển một dự án bất động sản, trong đó bao gồm rất nhiều bước như nghiên cứu thị trường, thiết kế, quản lý chi phí, quản lý dự án, tư vấn, tiếp thị, bán hàng, chăm sóc khách hàng… Vì là các công ty xây dựng nên đa phần chủ đầu tư trong nước chỉ chú ý đến xây dựng mà bỏ qua rất nhiều bước của một quy trình phát triển dự án, hoặc nếu có thực hiện thì cũng thiếu chuyên nghiệp vì không có kinh nghiệm. Kết quả là, sản phẩm đầu ra chất lượng kém, giá bán thấp.
 
Những công ty như Vihajico, Bitexco, Novaland, Refico, Vincom… đã nhận thức được những điểm yếu của các chủ đầu tư nội và bắt đầu phát triển theo hướng chuyên nghiệp hóa giống như, thậm chí vượt, nhà đầu tư nước ngoài. Những công ty này không có bề dày phát triển dự án, nhưng theo ông Marc Townsend - Tổng giám đốc công ty tư vấn bất động sản CB Richard Ellis, họ đã hướng đến chuyên nghiệp hóa bằng cách học hỏi và áp dụng công nghệ phát triển của nước ngoài. Và quan trọng hơn, những công ty này “chịu chi” để thuê các công ty tư vấn bất động sản có danh tiếng của nước ngoài tham gia phát triển dự án, thay vì sử dụng dịch vụ rẻ tiền của các công ty trong nước thiếu chuyên nghiệp.

Ông Michael Lee - Tổng giám đốc Elite Markting Group - đơn vị tiếp thị dự án khu căn hộ cao cấp City Garden ở TPHCM, cho biết, để xây dựng một sản phẩm thực sự cao cấp, có giá bán khởi điểm từ 1.800 USD/m2, Refico đã không ngần ngại thuê các nhà tư vấn nước ngoài như PTW (Úc) để thiết kế kiến trúc những tòa tháp hình elip hoặc Belt Collins (Mỹ) để thiết kế cảnh quan. Những đơn vị tham gia tư vấn xây dựng dự án Sunrise City của Novaland cũng là những tên tuổi ngoại như Arup, DP Design, HBP, Davis Langdon & Seah. Vì thế, Novaland rất tự tin khi xác định giá bán của những căn hộ tại Sunrise City ở mức trên 2.000 USD/m2, mức giá không hề thua kém căn hộ cao cấp của Phú Mỹ Hưng ở kế bên (Xem thêm bài trang 45). Những dự án căn hộ cao cấp khác như Vincom Galleries cũng bán hết veo mặc dù giá bán lên đến 3.500 - 4.000 USD/m2. Những công ty Việt Nam này đang khẳng định vị thế trên thị trường bất động sản, kể cả bất động sản cao cấp, và ông Marc Townsend hoàn toàn tin tưởng rằng, với lợi thế là các mối quan hệ cũng như hiểu biết về văn hóa bản địa tốt hơn nhà đầu tư nước ngoài, các nhà đầu tư trong nước đang và sẽ đóng vai trò chủ đạo trên thị trường bất động sản Việt Nam.

Trở lại với dự án Eco Park, mặc dù chủ đầu tư là công ty Việt Nam, nhưng để tạo ra một sản phẩm khác biệt, hấp dẫn, Vihajico đã lựa chọn những công ty tư vấn danh tiếng tham gia vào từng công đoạn của dự án như CPG (Singapore) lập quy hoạch tổng thể, Kume Sekkei (Nhật) thiết kế khu nhà ở cao tầng, Ingo (Trung Quốc) tư vấn kiến trúc khu nhà biệt thự và cảnh quan. Vì thế, dù đang trong quá trình xây dựng, Eco Park đã tạo ra sự khác biệt với rất nhiều dự án khu đô thị khác: khu nhà mẫu và văn phòng làm việc giống như khu nghỉ dưỡng, hệ thống cây xanh được trồng và chăm sóc, tạo cảnh quan trước cả khi xây dựng công trình kiến trúc. Không ít khách hàng đến đây lần đầu tiên đã nhầm lẫn khi nghĩ chủ đầu tư dự án là một công ty tên tuổi của nước ngoài.